В Градостроительном кодексе РФ грядут изменения

– Олег Владимирович, расскажите, в чем суть законопроекта?

– Предлагается создать единый механизм комплексного развития территорий для случаев расселения аварийного жилья, жилья, подлежащего сносу, реконструкции в соответствии с адресными программами реконструкции и сноса многоквартирных домов, и для реновации промышленных территорий. Мы уже не первый раз обсуждаем единые стандарты взаимодействия органов публичной власти, инвесторов и правообладателей объектов недвижимости. Этим вопросам в Совете Федерации мы уделяем большое внимание.

Если все эти процессы мы приведем к единой системе, то всем участникам комплексного развития станет проще, потому что будут четко и единообразно урегулированы их права и обязанности, закреплены гарантии.

Законопроект также позволит создать условия регионам для проведения реновации деградирующих жилых территорий. Сегодня Градостроительный кодекс не обеспечивает в полной мере данную возможность. Принятие такого закона придаст новый импульс развитию городской жилой застройки, даст гражданам новые возможности для приобретения более качественного жилья.

– Вы часто говорите о комплексном развитии территорий, поясните суть понятия?

– Это деятельность, в которой участвуют органы власти, инвесторы, владельцы объектов недвижимости. В рамках такого развития осуществляется подготовка документации по планировке территории, снос, реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, морально устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов, объектов инфраструктуры. Одновременно ведется строительство новых объектов, в том числе многоквартирных домов, объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, благоустраивается территория.

Все это делается по единому плану, проекту, что, несомненно, улучшает городскую среду. Комплексное развитие территории позволит придать городам современный облик, а гражданам – улучшить жилищные условия.

– На каких территориях может осуществляться комплексное развитие?

– Законопроектом предусматриваются определенные требования к территории. Не менее 50% такой территории должны занимать земельные участки, занятые аварийным или иным жильем, подлежащим сносу, реконструкции на основании адресной программы по реконструкции и сносу многоквартирных домов, либо промышленной зоной.

– А кто будет принимать решения о комплексном развитии территории?

– Решение будет осуществляться по решению Правительства РФ, принятому по предложениям субъектов Федерации, либо по решению высшего органа исполнительной власти субъекта РФ. В то же время нормативным актом субъекта Федерации может быть определено, что решение о комплексном развитии территории принимается главой местной администрации муниципального образования.

Получается, центральная роль в принятии решения отводится субъектам Федерации. Главное понимать, что такое решение – это право региона, а не обязанность. Так, регионы смогут определять содержание программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов, определять источники финансирования, утверждать порядок выявления и учета мнения граждан и определять технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в такие адресные программы.

– За счет каких средств будет осуществляться развитие территории?

– Законопроект не ограничивает источники, за счет которых может осуществляться деятельность по комплексному развитию территорий. Это могут быть деньги инвесторов или бюджетные средства. Также финансировать в комплексное развитие могут владельцы недвижимости, чьи объекты расположены на территории, которая будет развиваться.

– Будет ли учитываться мнение граждан, проживающих не территории, в отношении которой планируется комплексное развитие? Какие гарантии им предоставят?

– Мы проведем публичные слушания и общественные обсуждения, где вместе с гражданами рассмотрим документацию по планировке территории, а также обсудим проекты изменений в документы территориального планирования, связанным с комплексным развитием.

Хочу отметить еще один важный момент. В проект адресной программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов могут быть включены только такие дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение, в том числе на общих собраниях.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме, включенном в проект программы по сносу и реконструкции, вправе принять решение об исключении многоквартирного дома из проекта до дня утверждения проекта планировки территории. Для принятия такого решения необходимо более одной трети голосов от общего числа всех собственников помещений в этом доме. Если жители дома примут такое решение, то дом исключат из программы по сносу и реконструкции.

Таким образом, в законопроекте предусмотрены надлежащие механизмы учета мнения граждан.

– Реализация проектов по комплексному развитию территорий – это серьезная и ответственная задача. Предусматриваются ли проектом требования к лицу, которое будет заниматься комплексным развитием территории?

– Да, реализовывать такие проекты должны только опытные застройщики, у которых опыт работы в строительстве многоквартирных домов не менее трех лет. Также важно, чтобы их общая площадь была не менее пяти тысяч квадратных метров.

Юридическое лицо, реализующее проект по комплексному развитию территории, определяется по результатам аукциона. Выиграть его может юрлицо, предложившее наибольшую цену за право заключения такого договора.

– По какому принципу или механизму гражданам предоставят жилье в рамках комплексного развития территории?

– Собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в адресную программу по сносу и реконструкции, будут предоставляться равнозначные жилые помещения. Законопроектом устанавливаются требования к равнозначным жилым помещения. Такое жилое помещение должно соответствовать стандартам благоустройства, установленным субъектом Федерации и находиться в многоквартирном доме, который расположен в том же населенном пункте или городском округе. В случае если населенный пункт или городской округ имеют внутригородское деление, предоставляемое помещение должно находиться в том же внутригородском районе.

Собственник жилого помещения также может получить равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения. Правда, в проекте предусмотрены случаи, когда равноценное возмещение денег или помещения не возможно.

Также стоимость равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого, она должна определяться в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Предоставление равнозначного жилого помещения, равноценного возмещения осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником и уполномоченным органом.

– Предусматриваются ли какие-либо гарантии бизнесу при комплексном развитии территории?

– Да, нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в адресную программу по сносу и реконструкции, подлежат изъятию для государственных нужд или муниципальных нужд при условии их предварительного и равноценного возмещения.

В случае прекращения действия договора аренды в связи со сносом или реконструкцией многоквартирного дома, и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, арендатор имеет право на заключение договора аренды равнозначного нежилого помещения.

Новый договор аренды нежилого помещения заключается на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды и на срок, оставшийся до его истечения.

Маргарита Быстрова.