13 июня 2017

С динамикой в плюс

Туризм, строительство и эксплуатация объектов, товарная экспертиза и оценочная деятельность… Список видов деятельности фонда имущества и инвестиций Архангельской области за 7 лет существования организации значительно пополнился и продолжает расти.

Напомним, главная задача фонда, обозначенная учредителем – региональным министерством имущественных отношений, – вовлечь в хозяйственный оборот неэффективно используемое областное имущество. Проще говоря, вдохнуть в него вторую жизнь. Причем без помощи бюджета, исключительно за счет собственных или привлеченных средств.

Сегодня за фондом закреплено 47 объектов, в разработке еще около 20. С учетом того, чему за последние годы уже удалось найти лучшее применение, общий счет давно перевалил за сотню.

– Часть из них мы взяли под управление, использовав свои компетенции и вложившись сами. Где-то привлекли инвесторов или арендаторов, а где-то нашли другие варианты использования в рамках существующего профиля, – рассказал директор фонда Максим Заборский.

Как правило, в ведение фонда попадает «неликвид». Объекты, к которым потеряли интерес даже их собственники – будь то незаконченное строительство жилого дома или обветшавший памятник культуры.

– Зачастую они не знают, что с такой недвижимостью делать – она в тягость, – подчеркнул руководитель. – Исполнять государственные функции на этих объектах невозможно. В любом другом случае получается их нецелевое использование.

«Оживить покойничка»

Один из показательных примеров – недостроенный 80-квартирный дом в Онеге, который с помощью фонда местные власти попытались вовлечь в оборот. На момент передачи в управление это была просто кирпичная коробка с большим количеством неизвестных. Отсутствовало понимание по инженерным сетям, требовалась экспертиза по техническому состоянию стен и перекрытий. Желающих завершить такое строительство, понятное дело, не было.

– Мы провели подготовительные работы, благодаря чему удалось повысить привлекательность недостроенного здания и найти инвестора, – вспоминает руководитель. – В 2010 году дом был сдан, и 78 семей получили квартиры по программе расселения ветхого и аварийного жилья. Для Онеги на тот момент это было беспрецедентно.

Аналогичный опыт с брошенным общежитием с полностью прогнившими несущими конструкциями получился в 2012 году в Вельске. Из 16 квартир восстановленного здания 14 были распределены среди ветеранов Великой Отечественной войны. Ключи вручали 9 Мая.

Подобный проект недавно реализовали и в Лешуконском. На очереди объекты в Архангельске, рассматриваются проекты в Шенкурске и снова в Онеге.

Самое дорогое общежитие

Наиболее успешный за 7 лет работы фонда пример – бывшее здание гостиницы «Пур-Наволок» на набережной Северной Двины.

Пятиэтажный корпус сталинской серии находился на балансе областного хозуправления и до 2008 года сдавался в аренду под гостиницу компании «АЛРОСА».

Содержание здания («коммуналка», охрана и текущий ремонт) обходилось региональной казне в 3 миллиона рублей в год. А жили там строители, которые реконструировали Гостиный двор и театр драмы.

– Гостиница превратилась в самое дорогое общежитие. В номерах стояли деревянные двухъярусные нары, на которые без слез смотреть было нельзя, – вспоминает Максим Заборский. – Мы забрали этот объект и предложили концепцию «бизнес-центр-отеля». Решили эксплуатировать здание в рамках сложившегося профиля, хотя не исключалась возможность создания новой структуры.

arh22 17 38 01552

Гостиница «Столица Поморья» после реконструкции

Выделили три направления: гостиничное, офисное и общепит. Общая сумма инвестиций составила около 58 миллионов рублей, из них 40 процентов – внешних.

И ни копейки из бюджета. Собственные средства в реконструкцию и внутреннюю отделку помещений вложили арендаторы офисов и рестораторы. Фонд также инвестировал в гостиницу и стал ее оператором. В общей сложности на объекте создано около 50 рабочих мест.

– Мы сделали парковки, отремонтировали кровлю, фасад, поменяли все сети, – поделился руководитель. – За 5 лет работы гостиницы обновили более двух третей номерного фонда.

Капитализация здания выросла на 80 процентов (на 90 миллионов рублей). Объект окупился за три года и сегодня дает приличную выручку в виде платежей в бюджет, прибыли и отчислений из фонда заработной платы.

Грамотная мотивация персонала, системная работа по гостиничному сервису и налаженная обратная связь с клиентами – составляющие успеха и высокого уровня обслуживания. Сегодня отель «Столица Поморья» держит первое место на рынке гостиничных услуг в областном центре.

Кинотеатр прошлого

Генерируемые средства фонд успешно инвестирует в другие объекты. Среди них – бывший кинотеатр «Эдисон» в Архангельске, принадлежавший Поморской филармонии. От идеи сохранить профиль учреждения отказались. Конкурировать с современной киноиндустрией дитя советской эпохи уже не могло.

Здание использовалось процентов на сорок. А цокольный этаж был залит водой. Ситуацию удалось изменить в течение года. Арендные площади заполнили торговые и офисные организации, взявшие ремонт на себя. А в ранее не использовавшихся и проблемных подвальных помещениях устроилась стекольная мастерская.

– Мы увеличили полезную площадь и теперь получаем прибыль с каждого метра, – отметил Максим Заборский.

Очень успешным получился и проект гостиницы «Пинежская слобода» в Карпогорах, который был реализован на базе недостроенного здания.

Пинежье – одно из самых привлекательных мест для развития туризма в области. Интерес к родине Иоанна Кронштадтского и Федора Абрамова велик. Но исторический, культурный и духовный потенциал территории до сих пор по-настоящему не раскрыт из-за больших ограничений по приему гостей.

Современная гостиница, которая открылась в районном центре, позволяет принять и разместить на достойном уровне до 26 человек. А в семейном формате – и до 36.

Синергия роста

В настоящий момент по инициативе и при непосредственном участии фонда разрабатывается маркетинговая программа большого тура по Пинежью. Максим Заборский является членом региональной туристской ассоциации.

В Карпогорах уже есть план по развитию в районе активного отдыха: охоты, рыбалки, речных путешествий на байдарках. Для оказания сопутствующих услуг предполагается привлекать местных предпринимателей и жителей.

Расширять спектр и качество предлагаемых видов отдыха можно только сообща, развивая малый и средний бизнес, считает Максим Заборский. Фонд готов подключиться к обеспечению экскурсионной логистики под созданные на местах маршруты и турпродукты. На Пинеге практически в каждой деревне есть какой-то музей, существует 16 народных хоров, которые разнесены по всей территории района.

При активной жизненной позиции населения и поддержке муниципальной власти даже при отсутствии дорог можно привлечь туристов, которых не пугает бездорожье, обеспечив им колоритный прием на местах.

– Питерские и московские операторы на выставке рекомендовали нам сделать общий тур в Голубино, чтобы у гостей была возможность посетить и карстовые пещеры, – рассказал руководитель фонда. – Ищем варианты, чтобы у гостей была возможность посмотреть все самое интересное. Это реально, пусть не за два, а за четыре дня. База для приема туристов есть.

Актуальные направления

Сегодня гостиничный бизнес приносит фонду в 2–3 раза больше прибыли, чем аренда от действующих объектов. Появилось и еще несколько новых направлений. Например, консультирование по земельным вопросам и в сфере недвижимости, а также оценочная деятельность.

– Мы консультируем предпринимателей и юридические лица по земельным вопросам, содействуем в получении различных документов: от типовых справок до сложных согласований при получении технических условий и разрешений на строительство, – рассказал Максим Заборский.

В 2012 году к фонду примкнуло бюро товарных экспертиз, которое дает экспертную оценку качества различной продукции и услуг – от обуви до выполненных строительных работ и материалов.

Убыточная организация после погашения долгов и новой программы развития за два года увеличила выручку в три раза.

– Значительно выросли возможности и конкурентное положение бюро на рынке, – подчеркнул руководитель фонда. – Мы обновили приборную базу и сегодня на конкурсных условиях выполняем контракты (суммы исчисляются сотнями тысяч рублей) для следственных органов по оценке качества строительства дорог. Много договоров с автосалонами по определению заводского брака в продаваемых машинах. Работаем по сотовым телефонам и другим направлениям. Сегодня у нас задействовано около 30 внештатных экспертов, включая профессоров САФУ.

Рынок большой и постоянно меняющийся, отсюда и хорошие перспективы на будущее. В настоящий момент идет оформление лицензии на проведение экспертиз в отрасли строительства.

Работы текущего капитального характера, которые не требуют членства в саморегулируемых организациях строительных объединений (СРО), фонд выполняет своими силами. Восстановление памятников архитектуры регионального значения при взаимодействии с министерством культуры ведет служба эксплуатации и ремонта.

– Стараемся максимально задействовать свой персонал, чтобы минимизировать затраты, – сказал Максим Заборский. – В настоящее время у нас три таких объекта – «Дом воинского присутствия» городской усадьбы Хаминовых в Сольвычегодске, здание купцов Макаровых на площади Терехина в Соломбале и бывшая восстановительная лечебница на проспекте Чумбарова-Лучинского.

Ожидается, что уже к концу этого года двухэтажка из красного кирпича на Чумбаровке после масштабной реконструкции станет одним из центров притяжения на архангельском Арбате: первый этаж здания отдали под общепит, второй – под офисы.

Удачное включение управляемых объектов в оборот под торговлю и офисы объясняется прежде всего их расположением. Но не менее важной составляющей в работе фонда является реанимация заброшенных производственно-хозяйственных комплексов в районной глубинке. Успешных примеров, когда они начинали работать в новых условиях, достаточно и здесь: в Лешуконском, Ильинско-Подомском, Вельске, Няндоме.

– Я оптимист, и будущее мне видится хоть и непростым, но с динамикой в плюс по всем направлениям – по туризму, объектам, возможностям для бизнеса, – подчеркнул Максим Заборский. – Спрос на нашу недвижимость есть. Он не везде стабильный и одинаковый, поэтому не всегда все получается сразу. Но мы реанимируем наши объекты, находим для них новых хозяев, у которых они начинают новую жизнь.

Экономика знаний

– Будущее Архангельской области в наших руках, – продолжил директор фонда. – Надо научиться правильно использовать то, что у нас есть, наладить в регионе глубокую переработку, создать длинные производственные цепочки. Сегодня выигрывает тот, кто применяет новые технологии. Мы живем в век перемен и входим в эпоху экономики знаний.

Пионером такой экономики в регионе должен стать технопарк, в создании которого принимает участие и фонд имущества и инвестиций, как один из заказчиков концепции инновационного проекта.

Стандарт федерального правительства предусматривает выделение под технопарк участка земли в 3 га и здания не менее 5 тысяч квадратных метров. Однако необходимый комплекс услуг – инкубатор, инжиниринговый центр, помещения под научно-производственную базу с возможностью использования лабораторного оборудования для исследований и разработок, конференц-залы.

– Идеология и цель есть – смоделировать весь комплекс услуг, направленных на поиск новых прорывных решений, объединив бизнес, науку и власть. Чтобы снизить цену входа, губернатор Игорь Орлов на одном из заседаний сориентировал на использование того, что уже существует, а не на строительство чего-то нового, – поделился Максим Заборский. – В настоящее время ведем диалог по реализации подобной идеи на базе одного из объектов САФУ.

Идет работа по привлечению потенциальных игроков. Задача – создать рабочую площадку для генерации идей и разработок в научно-технической и IT-сфере с возможностью конвертировать знания в технологии и далее в коммерческий продукт в серийном производстве. В случае успеха следующий этап – это полноценный технопарк с получением федерального финансирования.

Земельный участок, находящийся в областной собственности, передан МО «Вельское» на безвозмездной основе. Это решение одобрено на заседании правительства Архангельской области 6 июня. На участке площадью около пяти тысяч квадратных метров начнется жилищное строительство.

С динамикой в плюс

Напомним, главная задача фонда, обозначенная учредителем – региональным министерством имущественных отношений, – вовлечь в хозяйственный оборот неэффективно используемое областное имущество. Проще говоря, вдохнуть в него вторую жизнь. Причем без помощи бюджета, исключительно за счет собственных или привлеченных средств.

Сегодня за фондом закреплено 47 объектов, в разработке еще около 20. С учетом того, чему за последние годы уже удалось найти лучшее применение, общий счет давно перевалил за сотню.

– Часть из них мы взяли под управление, использовав свои компетенции и вложившись сами. Где-то привлекли инвесторов или арендаторов, а где-то нашли другие варианты использования в рамках существующего профиля, – рассказал директор фонда Максим Заборский.

Как правило, в ведение фонда попадает «неликвид». Объекты, к которым потеряли интерес даже их собственники – будь то незаконченное строительство жилого дома или обветшавший памятник культуры.

– Зачастую они не знают, что с такой недвижимостью делать – она в тягость, – подчеркнул руководитель. – Исполнять государственные функции на этих объектах невозможно. В любом другом случае получается их нецелевое использование.

«Оживить покойничка»

Один из показательных примеров – недостроенный 80-квартирный дом в Онеге, который с помощью фонда местные власти попытались вовлечь в оборот. На момент передачи в управление это была просто кирпичная коробка с большим количеством неизвестных. Отсутствовало понимание по инженерным сетям, требовалась экспертиза по техническому состоянию стен и перекрытий. Желающих завершить такое строительство, понятное дело, не было.

– Мы провели подготовительные работы, благодаря чему удалось повысить привлекательность недостроенного здания и найти инвестора, – вспоминает руководитель. – В 2010 году дом был сдан, и 78 семей получили квартиры по программе расселения ветхого и аварийного жилья. Для Онеги на тот момент это было беспрецедентно.

Аналогичный опыт с брошенным общежитием с полностью прогнившими несущими конструкциями получился в 2012 году в Вельске. Из 16 квартир восстановленного здания 14 были распределены среди ветеранов Великой Отечественной войны. Ключи вручали 9 Мая.

Подобный проект недавно реализовали и в Лешуконском. На очереди объекты в Архангельске, рассматриваются проекты в Шенкурске и снова в Онеге.

Самое дорогое общежитие

Наиболее успешный за 7 лет работы фонда пример – бывшее здание гостиницы «Пур-Наволок» на набережной Северной Двины.

Пятиэтажный корпус сталинской серии находился на балансе областного хозуправления и до 2008 года сдавался в аренду под гостиницу компании «АЛРОСА».

Содержание здания («коммуналка», охрана и текущий ремонт) обходилось региональной казне в 3 миллиона рублей в год. А жили там строители, которые реконструировали Гостиный двор и театр драмы.

– Гостиница превратилась в самое дорогое общежитие. В номерах стояли деревянные двухъярусные нары, на которые без слез смотреть было нельзя, – вспоминает Максим Заборский. – Мы забрали этот объект и предложили концепцию «бизнес-центр-отеля». Решили эксплуатировать здание в рамках сложившегося профиля, хотя не исключалась возможность создания новой структуры.

arh22 17 38 01552

Гостиница «Столица Поморья» после реконструкции

Выделили три направления: гостиничное, офисное и общепит. Общая сумма инвестиций составила около 58 миллионов рублей, из них 40 процентов – внешних.

И ни копейки из бюджета. Собственные средства в реконструкцию и внутреннюю отделку помещений вложили арендаторы офисов и рестораторы. Фонд также инвестировал в гостиницу и стал ее оператором. В общей сложности на объекте создано около 50 рабочих мест.

– Мы сделали парковки, отремонтировали кровлю, фасад, поменяли все сети, – поделился руководитель. – За 5 лет работы гостиницы обновили более двух третей номерного фонда.

Капитализация здания выросла на 80 процентов (на 90 миллионов рублей). Объект окупился за три года и сегодня дает приличную выручку в виде платежей в бюджет, прибыли и отчислений из фонда заработной платы.

Грамотная мотивация персонала, системная работа по гостиничному сервису и налаженная обратная связь с клиентами – составляющие успеха и высокого уровня обслуживания. Сегодня отель «Столица Поморья» держит первое место на рынке гостиничных услуг в областном центре.

Кинотеатр прошлого

Генерируемые средства фонд успешно инвестирует в другие объекты. Среди них – бывший кинотеатр «Эдисон» в Архангельске, принадлежавший Поморской филармонии. От идеи сохранить профиль учреждения отказались. Конкурировать с современной киноиндустрией дитя советской эпохи уже не могло.

Здание использовалось процентов на сорок. А цокольный этаж был залит водой. Ситуацию удалось изменить в течение года. Арендные площади заполнили торговые и офисные организации, взявшие ремонт на себя. А в ранее не использовавшихся и проблемных подвальных помещениях устроилась стекольная мастерская.

– Мы увеличили полезную площадь и теперь получаем прибыль с каждого метра, – отметил Максим Заборский.

Очень успешным получился и проект гостиницы «Пинежская слобода» в Карпогорах, который был реализован на базе недостроенного здания.

Пинежье – одно из самых привлекательных мест для развития туризма в области. Интерес к родине Иоанна Кронштадтского и Федора Абрамова велик. Но исторический, культурный и духовный потенциал территории до сих пор по-настоящему не раскрыт из-за больших ограничений по приему гостей.

Современная гостиница, которая открылась в районном центре, позволяет принять и разместить на достойном уровне до 26 человек. А в семейном формате – и до 36.

Синергия роста

В настоящий момент по инициативе и при непосредственном участии фонда разрабатывается маркетинговая программа большого тура по Пинежью. Максим Заборский является членом региональной туристской ассоциации.

В Карпогорах уже есть план по развитию в районе активного отдыха: охоты, рыбалки, речных путешествий на байдарках. Для оказания сопутствующих услуг предполагается привлекать местных предпринимателей и жителей.

Расширять спектр и качество предлагаемых видов отдыха можно только сообща, развивая малый и средний бизнес, считает Максим Заборский. Фонд готов подключиться к обеспечению экскурсионной логистики под созданные на местах маршруты и турпродукты. На Пинеге практически в каждой деревне есть какой-то музей, существует 16 народных хоров, которые разнесены по всей территории района.

При активной жизненной позиции населения и поддержке муниципальной власти даже при отсутствии дорог можно привлечь туристов, которых не пугает бездорожье, обеспечив им колоритный прием на местах.

– Питерские и московские операторы на выставке рекомендовали нам сделать общий тур в Голубино, чтобы у гостей была возможность посетить и карстовые пещеры, – рассказал руководитель фонда. – Ищем варианты, чтобы у гостей была возможность посмотреть все самое интересное. Это реально, пусть не за два, а за четыре дня. База для приема туристов есть.

Актуальные направления

Сегодня гостиничный бизнес приносит фонду в 2–3 раза больше прибыли, чем аренда от действующих объектов. Появилось и еще несколько новых направлений. Например, консультирование по земельным вопросам и в сфере недвижимости, а также оценочная деятельность.

– Мы консультируем предпринимателей и юридические лица по земельным вопросам, содействуем в получении различных документов: от типовых справок до сложных согласований при получении технических условий и разрешений на строительство, – рассказал Максим Заборский.

В 2012 году к фонду примкнуло бюро товарных экспертиз, которое дает экспертную оценку качества различной продукции и услуг – от обуви до выполненных строительных работ и материалов.

Убыточная организация после погашения долгов и новой программы развития за два года увеличила выручку в три раза.

– Значительно выросли возможности и конкурентное положение бюро на рынке, – подчеркнул руководитель фонда. – Мы обновили приборную базу и сегодня на конкурсных условиях выполняем контракты (суммы исчисляются сотнями тысяч рублей) для следственных органов по оценке качества строительства дорог. Много договоров с автосалонами по определению заводского брака в продаваемых машинах. Работаем по сотовым телефонам и другим направлениям. Сегодня у нас задействовано около 30 внештатных экспертов, включая профессоров САФУ.

Рынок большой и постоянно меняющийся, отсюда и хорошие перспективы на будущее. В настоящий момент идет оформление лицензии на проведение экспертиз в отрасли строительства.

Работы текущего капитального характера, которые не требуют членства в саморегулируемых организациях строительных объединений (СРО), фонд выполняет своими силами. Восстановление памятников архитектуры регионального значения при взаимодействии с министерством культуры ведет служба эксплуатации и ремонта.

– Стараемся максимально задействовать свой персонал, чтобы минимизировать затраты, – сказал Максим Заборский. – В настоящее время у нас три таких объекта – «Дом воинского присутствия» городской усадьбы Хаминовых в Сольвычегодске, здание купцов Макаровых на площади Терехина в Соломбале и бывшая восстановительная лечебница на проспекте Чумбарова-Лучинского.

Ожидается, что уже к концу этого года двухэтажка из красного кирпича на Чумбаровке после масштабной реконструкции станет одним из центров притяжения на архангельском Арбате: первый этаж здания отдали под общепит, второй – под офисы.

Удачное включение управляемых объектов в оборот под торговлю и офисы объясняется прежде всего их расположением. Но не менее важной составляющей в работе фонда является реанимация заброшенных производственно-хозяйственных комплексов в районной глубинке. Успешных примеров, когда они начинали работать в новых условиях, достаточно и здесь: в Лешуконском, Ильинско-Подомском, Вельске, Няндоме.

– Я оптимист, и будущее мне видится хоть и непростым, но с динамикой в плюс по всем направлениям – по туризму, объектам, возможностям для бизнеса, – подчеркнул Максим Заборский. – Спрос на нашу недвижимость есть. Он не везде стабильный и одинаковый, поэтому не всегда все получается сразу. Но мы реанимируем наши объекты, находим для них новых хозяев, у которых они начинают новую жизнь.

Экономика знаний

– Будущее Архангельской области в наших руках, – продолжил директор фонда. – Надо научиться правильно использовать то, что у нас есть, наладить в регионе глубокую переработку, создать длинные производственные цепочки. Сегодня выигрывает тот, кто применяет новые технологии. Мы живем в век перемен и входим в эпоху экономики знаний.

Пионером такой экономики в регионе должен стать технопарк, в создании которого принимает участие и фонд имущества и инвестиций, как один из заказчиков концепции инновационного проекта.

Стандарт федерального правительства предусматривает выделение под технопарк участка земли в 3 га и здания не менее 5 тысяч квадратных метров. Однако необходимый комплекс услуг – инкубатор, инжиниринговый центр, помещения под научно-производственную базу с возможностью использования лабораторного оборудования для исследований и разработок, конференц-залы.

– Идеология и цель есть – смоделировать весь комплекс услуг, направленных на поиск новых прорывных решений, объединив бизнес, науку и власть. Чтобы снизить цену входа, губернатор Игорь Орлов на одном из заседаний сориентировал на использование того, что уже существует, а не на строительство чего-то нового, – поделился Максим Заборский. – В настоящее время ведем диалог по реализации подобной идеи на базе одного из объектов САФУ.

Идет работа по привлечению потенциальных игроков. Задача – создать рабочую площадку для генерации идей и разработок в научно-технической и IT-сфере с возможностью конвертировать знания в технологии и далее в коммерческий продукт в серийном производстве. В случае успеха следующий этап – это полноценный технопарк с получением федерального финансирования.

Земельный участок, находящийся в областной собственности, передан МО «Вельское» на безвозмездной основе. Это решение одобрено на заседании правительства Архангельской области 6 июня. На участке площадью около пяти тысяч квадратных метров начнется жилищное строительство.

Поделиться
22060