Переселить и уплотнить?

В областном центре немало многоквартирных деревянных домов, в которых никто не проживает либо заселены одна-две квартиры. Трудности эксплуатации такого жилфонда очевидны и для жителей, и для управля-
ющих компаний. Бремя ответственности несет и муниципалитет, оплачивая коммунальные услуги в пустых «деревяшках». Решить эту проблему предлагается кардинально: переселить людей в те деревянные дома, которые находятся в относительно хорошем состоянии, а неблагоустроенные – снести.

Такое предложение озвучил директор УК «Мегаполис» Константин Вебер на III форуме управляющих компаний в Архангельске.

– На отдаленных территориях проблема ветхого и аварийного жилья уже сейчас требует немедленного разрешения. В деревянных неблагоустроенных домах – с выгребными ямами, печами, гнилым фундаментом, прохудившимися крышами – практически невозможно проживать, что и говорить о содержании и ремонте. Усугубляют ситуацию пустующие квартиры, – пояснил Константин Вебер.

Платят мало, требуют много

Под управлением «Мегаполиса» около 800 домов, при этом значительная часть квартир в них не используется для проживания. По словам директора, в относительно хорошем состоянии находятся деревянные дома на острове Бревенник, чего не скажешь, к примеру, о жилом фонде в поселке Конвейер. Там расположено всего два дома, ради которых работает котельная. При этом здания заселены наполовину. Тяжелая ситуация и с домами в поселках 24-го и 29-го лесозаводов.

– Главная причина неэффективного управления деревянными аварийными домами – низкая плата за содержание и текущий ремонт. Износ таких домов составляет от 60% до 80%, капитальный ремонт практически не проводится, а текущий требует больших затрат, – объясняет директор УК «Город» Андрей Артамонов. Компания обслуживает 177 домов в округе Варавино–Фактория.

Жилищным кодексом предусмотрено, что управляющая компания должна предоставлять минимальный перечень работ и услуг, который установлен законодателем. Выставление фундамента на городки, замена тамбурных дверей, перекрытий первых этажей – на все требуются дорогостоящие материалы. Перечисленные работы установлены минимальным перечнем и распространяются на все типы домов, независимо от года постройки. При совокупном платеже с дома в размере 8–12 тысяч рублей сделать это нереально.

Сам себе хозяин

По информации УК «Мегаполис», на 1 сентября 2017 года пустующими оказались около 1100 квартир из более 10 тысяч, которыми управляет компания. Блокированные «деревяшки» просто не рассчитаны на проживание одного-двух человек. Одинокому жильцу невозможно протопить квартиру – из-за отсутствия соседей смежные стены всегда остаются промерзлыми, замерзают и подовые трубы. Это в значительной степени ускоряет износ домов, создает трудности содержания. Собираемая с такого заброшенного дома с одним квартиросъемщиком плата в размере 1 тысячи рублей в месяц не позволяет делать даже мелкий ремонт, не говоря о каких-либо комплексных работах.

К тому же дополнительные траты несет бюджет – если собственник жилья муниципалитет, он должен оплачивать услуги управляющей компании и коммунальщиков. Так, в годовом исчислении городская казна должна отдать около 40 миллионов рублей за пустующие квартиры – это плата по нормативам за «коммуналку» и обслуживание жилфонда.

– Мы предлагаем провести сплошную инвентаризацию деревянного жилищного фонда, чтобы иметь информацию о заселенности домов, фактически пустующих квартирах, о степени благоустройства и износа объектов. Дальнейший этап – расторжение договоров соцнайма с гражданами, которые фактически не пользуются помещениями, «уплотнение» жильцов, – отметил Константин Вебер.

Он считает, что на острове Бревенник достаточно благоустроенных жилых домов, которые в первоочередном порядке необходимо ремонтировать за счет средств регионального фонда капитального ремонта. После этого их можно использовать для заселения жильцов из других проблемных территорий. Это будет комфортно и для проживающих, и для организаций ЖКХ.

Осенью прошлого года компания совместно с муниципалитетом провела рейды по домам областного центра. Как сообщил заместитель главы Архангельска по городскому хозяйству Виталий Акишин, 130 домов уже осмотрено, принято решение отключить от коммунальных ресурсов 30, еще 37 держатся на контроле и требуют уточнения данных о проживающих.

«Резиновые» квартиры

На форуме прозвучала идея использовать освободившиеся участки после сноса «деревяшек» для строительства малоэтажных домов. Еще один вариант – передать их многодетным семьям. Территория Маймаксы, к примеру, для этого вполне подходит – есть и дороги, и электроэнергия.

Как отметил губернатор Игорь Орлов, избавляться от деревянных домов полностью Архангельску не стоит. Однако, когда речь идет о таких территориях, как поселки 24-го, 29-го лесозаводов, сомневаться нет смысла. Так или иначе, привлечь инвесторов туда практически нереально. Проблема в другом – как очистить «резиновые» квартиры и соблюсти юридическую чистоту принимаемых решений?

– Программа переселения дала всем сигнал – если человек сохраняет прописку на Хабарке, Бревеннике и т. д., у него появляется надежда получить от государства новую квартиру. Люди не скрывают своих позиций, у них есть договор социального найма, и они надеются, что, когда дом будет признан аварийным, получат жилье, – напомнил Игорь Годзиш.

Однако программа переселения завершилась 1 января 2018 года и, по мнению губернатора, возобновится уже с новым, принципиально иным подходом к нанимателям.

– Я не хочу никого упрекать, но 15% жилья, которое получают жители таких ветхих домов, сразу появляется на вторичном рынке. Мы извлекли уроки из действовавшей программы переселения и ожидаем, что новая система будет иной – с обязательным вовлечением собственников в механизм финансирования строительства социального жилья, – объяснил губернатор.

Чтобы быть готовым к новому федеральному проекту и понимать, какие дома и когда нужно расселять, необходимо обновить данные. Подготовкой инвентаризации жилищного фонда и разработкой вариантов решения проблемы пустующих домов займется проектный комитет на базе СРО управляющих недвижимостью «Гарант».

Комментарий

Андрей Артамонов, директор ООО «Управляющая жилищная компания «Город»:

– В Архангельске совокупный размер платы за содержание и текущий ремонт с 12-квар-
тирного дома примерно 10–12 тысяч рублей, но это при 100-процентной собираемости. На 1 февраля задолженность жителей перед УЖК «Город» составила около 8 миллионов рублей.

Что можно сделать на деньги жильцов? Объективная потребность в материале составляет 5–6 кубов в месяц при стоимости куба около 7 тысяч рублей. При этом большая часть платы идет на чистку выгребных ям, вывоз и утилизацию отходов.

Только собственники утверждают размер платы за содержание и текущий ремонт, но в реальности они не готовы и не хотят повышать взносы. Добровольно никто не поднимет плату даже на 100 рублей. В итоге бизнес по управлению деревянными домами – честный и добросовестный – практически нерентабелен. Многочисленные проверки, низкие тарифы и плохая собираемость платежей – такова реальность управляющих компаний. В условиях жесточайшего недофинансирования они обязаны качественно обслуживать дома.

Управляющие компании предложили провести сплошную инвентаризацию деревянного жилищного фонда, чтобы иметь информацию о заселенности домов, фактически пустующих квартирах, о степени благоустройства и износа объектов. Дальнейший этап – расторжение договоров соцнайма с гражданами, которые фактически не пользуются помещениями, «уплотнение» жильцов…

Главное за неделю

Перейти ко всем новостям за 3 апреля 2018 г.