Как ускорить капремонт?

На вопросы читателей ответил и. о. генерального директора некоммерческой       организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» Александр Бараев

В котел или на спецсчет?

Ольга Кислицына:

Пожалуйста, объясните, как по новому закону будем платить за капремонт. Кому станем перечислять деньги?

– С ноября 2014 года собственники помещений будут ежемесячно платить взносы за капремонт. В каждом многоквартирном доме начнет формироваться свой фонд капитального ремонта. Вопрос в том, какой способ накопления денег выберут собственники. Всего их два. Первый – ваши деньги будут поступать на счет регионального оператора, этот способ можно условно назвать «общий котел». Ваша задача – ежемесячно оплачивать квитанции от регионального оператора. Он же станет гарантом и организатором выполнения работ по капремонту в доме. Ремонт начнется в порядке очереди, согласно региональной программе по проведению капремонта.

Второй способ. Собственники самостоятельно решают все вопросы по проведению капремонта в своем доме. ЖСК и ТСЖ могут сами открыть спецсчет в любом банке, который соответствует требованиям Жилищного кодекса; сами определяют уровень ежемесячного взноса (но не менее минимально установленного в Архангельской области) и проводят перечисления; ежемесячно отчитываются перед Госжилинспекцией, сами организуют и отвечают за проведение капремонта.

Собственники многоквартирных домов, которые находятся под управлением УК, тоже вправе выбрать специальный счет, но его владельцем будет региональный оператор. Мы откроем спецсчет для вашего дома – и на этом наши функции закончатся. Когда в доме накопятся деньги на капремонт, мы их переведем после того, как собственники представят все документы, которые регламентированы Жилищным кодексом.

Если жильцы выбирают спецсчет, они должны понимать, что капремонт – это целый комплекс услуг. Нужно ежемесячно распечатывать и рассылать квитанции, работать с должниками. Когда подойдет время капремонта, все замеры, составление строительно-дефектных ведомостей и смет, отбор подрядных организаций, контроль за качеством и ходом выполненных работ, их оплата лягут на собственников дома, или они должны выбрать для этих целей какую-то организацию.

Мария Тимофеевна:

Что такое общий котел? Где он находится?

– Если собственники вашего дома примут решение формировать фонд капремонта у регионального оператора, то ваши деньги попадут в «общий котел» – это условное название банковского счета регионального оператора. То есть региональный оператор откроет в банке спецсчет, на который станут аккумулироваться деньги в том числе и вашего дома. Учет этих средств будет вестись в разрезе каждого дома и каждого собственника. Вы сможете отслеживать, сколько денег уже направлено на формирование фонда капремонта вашего дома. Важно отметить, что общий котел будет формироваться только в разрезе муниципального района или городского округа, то есть средства, собранные в Архангельске или, допустим, в Котласском районе, не направят на ремонт домов в другой город или в другой район. Деньги будут аккумулироваться только в данном муниципальном образовании и расходоваться именно там.

– Сколько будем платить за капремонт?

– Согласно постановлению правительства Архангельской области с 1 ноября и до конца 2014 года со всех собственников региона будет взиматься 6 рублей 10 копеек с квадратного метра имущества, с 1 января 2015-го – уже 6 рублей 37 копеек, а в 2016-м – 6 рублей 66 копеек. Первая квитанция за капремонт придет в конце ноября – начале декабря.

За что платим?

Людмила Васильевна:

Какие работы будут выполняться за счет капремонта?

– В перечень работ по капремонту, утвержденный Жилищным кодексом РФ и продублированный областным законом, входит шесть видов работ: ремонт всех инженерных систем многоквартирного дома; ремонт кровли, фасадов, подвальных помещений, фундаментов и лифтов. Эти работы обязательно будут выполнены за счет средств минимального взноса жильцов на капремонт. Если собственники проголосуют за спецсчет, они вправе принять решение о большем объеме сбора средств, чем установленные областным правительством тарифы, и направить эти средства на косметический ремонт подъездов, благоустройство территории и прочие работы, не входящие в перечень по капремонту.

– Как будет определяться стоимость работ – она будет договорной или по установленным нормативам?

– Строительно-монтажные и ремонтные работы подчинены нормативным документам в строительстве, их стоимость рассчитывается по сметам. Региональный оператор совместно с министерством ТЭК и ЖКХ Архангельской области провели расчеты в отношении типовых серий домов – до трех этажей, пяти- и девятиэтажных – и сделали расчеты по каждому виду работ, входящих в капремонт. Каждый вид работ по капремонту будет соотнесен с 1 квадратным метром площади дома. Полагаем, что в ближайшее время предельные стоимости капремонта будут утверждены и собственники смогут примерно подсчитать, сколько будет стоить капремонт в их доме. Допустим, вы живете в пятиэтажном доме, его жилая площадь – 5000 квадратных метров. Умножайте площадь дома на стоимость всех видов ремонтных работ – и получите примерную стоимость капремонта. Однако реальная стоимость каждого вида работ по капремонту на каждом доме определяется индивидуально – по сметной документации, с учетом нормативов.

Успевайте до 29 августа

Елена Владимировна:

Почему именно летом, когда люди в отпусках и на дачах, собственники должны принимать такое важное решение?

– Злого умысла в этом нет. 29 апреля вступила в силу региональная программа по проведению капремонта. По областному закону в течение четырех месяцев со дня ее опубликования собственники обязаны выбрать способ формирования фонда капремонта своего дома.

– Почему затянули с принятием программы?

– Данные по жилфонду начали собирать еще в октябре 2013 года, но большая часть муниципалитетов оказалась не готова к представлению всех необходимых сведений. Если бы они сработали быстрее, программу приняли бы не в апреле, а намного раньше.

– Где можно подучиться, чтобы принимать грамотные решения по управлению своим домом?

– В Архангельске периодически проводится обучение активных жителей и собственников помещений. Несколько лет подряд министерство ТЭК и ЖКХ ежеквартально проводило обучение по адресу: улица Попова, дом 17. Сейчас по линии Народной инспекции там ежемесячно проводятся однодневные обучающие семинары.

Валентина Бойкова:

Сейчас еще не поздно принять решение о формировании фонда капремонта?

– Нет, не поздно. Но провести общее собрание собственников в очной форме, принять решение о том, как будет формироваться фонд капремонта вашего дома, нужно до 29 августа. Объявления о проведении собрания следует повесить за 10 дней до даты его проведения, не позднее.

– Какие вопросы нужно включить в повестку собрания?

– Если речь идет о формировании средств на специальном счете, собственники должны принять решение по следующим вопросам: кто будет являться владельцем спецсчета; им нужно утвердить минимальный взнос, сроки проведения капремонта; виды ремонтных работ и банк, в котором откроют спецсчет.

– Куда направить протокол с решениями общего собрания собственников?

– Протоколы следует привезти лично или отправить почтой по адресу: Архангельск, проспект Чумбарова-Лучинского, дом 21, корпус 1, секция № 4, некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области». Пошаговые рекомендации по порядку действий можно найти на портале ЖКХ Архангельской области по адресу: http://gkh.dvinaland.ru/fond29/. Свои вопросы можете отправить по адресу: info@fond29.ru

Лариса Никитина:

Если мы не успеем принять решение по спецсчету до 29 августа, что будет?

– Собственники в любой момент могут сменить способ формирования фонда. Но здесь два нюанса: если решите на общем собрании уйти со спецсчета в общий котел – решение реализуется в течение месяца. Если проголосуете за то, чтобы уйти из общего котла на спецсчет – решение реализуется в течение двух лет.

– Почему два года?

– Потому что средства общего котла в разрезе муниципального образования не просто аккумулируются и лежат, они «работают». Каждый год происходит микрокредитование от одного многоквартирного дома другому. Региональный оператор деньги не копит, а вкладывает их в капремонт и планирует свою деятельность на несколько лет вперед. Мы должны знать, где у нас финансовые разрывы, где необходимо кредитование. Когда собственники принимают решение о переходе с общего котла на спецсчет, для нас это выпадающие доходы, на которые у регионального оператора уже были планы. Чтобы с меньшими потерями выйти из этой ситуации, нужно принимать решение о выходе из общего котла за два года. Два года – небольшой срок, за это время большую сумму на капремонт не накопить.

Хотим ускориться

Любовь Сергеева:

В нашем доме течет кровля, а капремонт запланирован на 2038–2043 годы. Как вы решали, какой дом и когда ремонтировать?

– Решение о том, какие дома и в какие сроки выводить на капремонт, принималось с учетом критериев, принятых областным законом. На сегодня их три: год последнего капремонта дома, год его постройки и процент износа основных конструктивных элементов здания. С 2015 года будет учитываться и финансовая дисциплина собственников – насколько добросовестно они оплачивают минимальный взнос за капремонт.

Светлана Ханженкова:

Капремонт в нашем доме намечен на 2038–2043 годы. Можно ли ускорить эти сроки?

– Если вы аккумулируете взносы на специальном счете, вы можете самостоятельно проводить ремонт в тот момент, когда сочтете нужным. На вашем счете должно накопиться определенное количество денег, если не хватает – придется собирать с жильцов дополнительно.

Если аккумулируете взносы в «общем котле», то также можете провести ремонтные работы ранее сроков, установленных региональной программой, но в определенный момент времени понесете двойную финансовую нагрузку: будете платить ежемесячный минимальный взнос и оплачивать работу по капремонту. Если решите ускориться, принимайте на общем собрании решение о проведении капремонта, определяйтесь со стоимостью работ, составляйте смету. Если собственники за это проголосуют, самостоятельно собирайте с жильцов деньги, ищите подрядную организацию, контролируйте ход и качество работ, рассчитывайтесь с подрядчиком. Затем вы предъявите документы региональному оператору. Мы их проверяем и освобождаем вас от уплаты минимального взноса до тех пор, пока не будет погашена та сумма, которую вы потратили.

Ольга Соловьева:

Почему капремонт большинства домов в области запланирован на 2038–2043 годы?

– В региональную программу капремонта вошли 12 200 домов, и большая часть из них – со сроками на ее последнюю шестилетку. Это связано с финансовым наполнением программы. С учетом нынешней экономики региона обеспечить сейчас капремонт всех домов достаточно сложно. Мы надеемся, что будут решены вопросы софинансирования капремонта со стороны государства. Когда государство придет в капремонт с определенными инвестициями, региональная программа начнет меняться. Под капремонт не попадают аварийные дома и подлежащие сносу, поэтому ежегодно программа будет корректироваться. Кроме того, у правительства области есть возможность исключить из программы дома с изношенностью кровли, стен и фундамента более 70 процентов. Жильцы домов, которые исключены из программы капремонта, не будут платить минимальный взнос за капремонт. Аварийные здания должны быть расселены.

– Только в Архангельске по решению суда ждет расселения не одна тысяча домов, по области цифра еще больше. Куда будете расселять людей?

– Здесь вопрос «не куда», а за какие деньги. В Архангельске позиция мэрии достаточно специфична. Через Фонд содействия реформированию ЖКХ можно получать федеральные средства и на переселение граждан, и на проведение капитального ремонта. Если своих средств не хватает, наверное, надо работать в этом направлении.

Собственность – это обязанность

Татьяна:

Я собственник одной квартиры, еще в одной имею долевую собственность. Как быть, если у меня и родственников расходятся мнения о способе накопления денег на капремонт?

– Это редкость, когда собственники единогласно с чем-то соглашаются. Общие собрания для того и проводятся, чтобы выявить все мнения и провести подсчет голосов. Вы должны определиться: деньги пойдут в общий котел или на спецсчет? Если есть 2/3 голосов, то решение принято. Если собственники не договорятся, решение за них примут органы местного самоуправления, и однозначно оно будет в пользу регионального оператора.

– Как я могу контролировать, сколько денег копится в общем котле?

– Если мы говорим про общий котел, вы как собственник вправе в любое время обратиться к региональному оператору. Вам выдадут информацию о том, сколько средств собрано с вас как собственника помещений и сколько – с вашего дома. Перед проведением капремонта мы инициируем проведение общего собрания с обсуждением вопросов о видах ремонтных работ, их стоимости. Ваша задача как собственников прийти на собрание и проголосовать. Вы вправе выбрать уполномоченное лицо из числа собственников, которые будут контролировать проведение капремонта вплоть до подписания акта приемки выполненных работ.

Эмма Феодосьевна:

Наш дом эксплуатируется с 1965 года, капремонта не было ни разу, а его поставили на капремонт на 2020–2025 годы. Мне 78 лет, живу одна, родственников здесь нет. Я не дождусь капремонта, так зачем за него платить?

– Собственность – не только право, но и обязанность содержать свое имущество в должном техническом состоянии. Деньги за капремонт, не «привязываются» к человеку, а закрепляются за тем имуществом, которым собственник владеет. Если владелец недвижимости продает квартиру, он эти средства забрать не может, они остаются закрепленными за этим домом. Собственники вашего дома могут провести капремонт и раньше сроков программы.

 – У нас нет активных жильцов, никто этим не станет заниматься.

– Если не хотите платить за капремонт, можете квартиру расприватизировать. За вас как наймодателя будет платить орган местного самоуправления. Но учтите, что владелец вправе повышать оплату за наем. Она может быть такой же, как минимальный взнос за капремонт.

Блицопрос

 – В капремонт входит косметический ремонт подъездов?

– За счет средств минимального взноса косметический ремонт подъездов не предусмотрен. Собственники жилья ремонтируют подъезды за счет увеличения объемов платежей.

– При оплате за капремонт учитывается этаж?

– Нет, этаж не учитывается.

– При проведении капремонта в доме установят автоматический теплоузел?

– При капремонте теплоузел отремонтируют – заменят трубы на новые, но установка автоматического узла в перечень работ по капремонту не входит. Это уже модернизация, а не капремонт.

– Чем будут заниматься УК?

– Управляющие компании будут проводить в доме текущий ремонт, заниматься содержанием дома, решать вопросы, связанные с аварийными ситуациями.

– Как узнать сроки проведения капремонта в своем доме?

– Нужно зайти на портал ЖКХ на страницу «Фонд капитального ремонта Архангельской области», затем в раздел «Региональный оператор». В разделе «Информация для собственников» размещена региональная программа капремонта. Найдите свое муниципальное образование, а в его разрезе – свой дом и сроки проведения капремонта.

– Ветераны труда будут пользоваться льготой при оплате капремонта?

– Если вы получаете льготы за жилищно-коммунальные услуги, то будете пользоваться льготой и при оплате средств на капремонт.

– Региональный оператор будет нам присылать отдельную квитанцию за капремонт?

– Да, квитанция за капремонт будет отдельной.

– Наш дом обслуживает УК. Мы выбрали спецсчет. Кто будет рассылать квитанции по капремонту?

– Вы должны уполномочить ту организацию, которая предложит эти услуги. Многие УК согласны рассылать квитанции за дополнительную плату.

Главное за неделю

Перейти ко всем новостям за 14 августа 2014 г.