Как поправки в закон повлияют на рынок жилья

В целях наведения порядка на российском рынке недвижимости и защиты прав рядовых покупателей нового жилья законодательство этим летом претерпело изменения. Долевое строительство упраздняется, застройщики переходят на проектное финансирование объектов. Квартиры подорожают?

О том, как повлияло внедрение проектного финансирования на строительную сферу в стране и, в частности, таких отдаленных от центра регионов, как Архангельская область, а также каких последствий можно ожидать в ближайшем будущем для всех участников рынка, обсуждалось в Архангельске на круглом столе на тему: «Альтернатива проектному финансированию для застройщиков, инвестирование, применение 214 и 215 ФЗ». Семинар прошел по инициативе СРО «Союз профессиональных строителей».

Предпосылки для нововведений

Прежде всего, стоит вспомнить, что предшествовало принятию таких кардинальных изменений в строительной сфере. До внесения поправок в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве», действующем с 2004 года, покупатели могли вкладываться в недвижимость еще на стадии котлована, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов. Однако это приводило к росту числа обманутых дольщиков. Минстрой на основе предоставленных регионами дорожных карт официально оценивал общее их количество в 37 тысяч человек по всей России. Однако это только те, кто были включены в специальный реестр. По оценкам некоторых депутатов Госдумы, в стране на конец прошлого года насчитывалось около 200 тысяч так или иначе пострадавших граждан. Покупатели могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по несколько раз и т. д.

Компенсационные меры не решали проблему кардинально, и в октябре 2017-го президент поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования, а позже указал точные сроки этого перехода — 1 июля 2019 года.

Суть новой системы заключается в следующем. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья, банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете (эскроу), застройщик получает в банке целевой кредит на строительство. После сдачи объекта в эксплуатацию средства с эскроу-счета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя. В итоге должны быть достигнуты три главные цели: защита прав потребителей, удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков и сокращение сроков строительства.

Это в идеале. На деле же нововведения не могли не вызвать кризисные издержки в отрасли, об этом говорил и президент: «Нам надо, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе или даже если приведет к определенному повышению (цены квадратного метра). Но без этого никогда не навести порядок».

Исходя из этого, нововведения вводились постепенно, в два этапа, и многие вопросы решаются до сих пор. Встреча 20 сентября архангельских застройщиков на базе Агентства регионального развития – тому подтверждение. Среди обсуждаемых на ней тем были, например: «Как получить проектное финансирование?», «Какими полномочиями наделен банк. Как он может влиять на процесс реализации?», «Как сохранить компанию и что делать во время кризиса?» и т. д.

Требования к участникам

На встрече были рассмотрены положения в новых условиях трех основных участников на рынке новостроек – застройщика, банка и покупателя.

Застройщик, прежде чем получить решение кредитного комитета, должен пройти ряд процедур: проверку службы безопасности банка, предварительную экспертизу финансовой модели, согласование проекта решения. Его собственное участие должно составлять 15%, он должен построить 35% от требуемого объема и продать через ЖНК (жилищно-накопительного кооператива) минимум 10% от всего объема (чем больше он сможет продать, тем меньше будет кредитная ставка). Теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Среди условий перечисления средств застройщику от ЖНК – заключенный инвестиционный договор, разрешение на строительство, открытие спецсчета, предоставление плана продаж в соответствии с согласованной финансовой моделью, соблюдение режима целевого расходования средств. В залог банку передается земельный участок и объект незавершенного строительства, свободные от обязательства третьих лиц.

Банки, в свою очередь, которые готовы к предоставлению новых услуг (а их пока не так много), ужесточают требования к застройщикам. Вполне ожидаемо, что по долгосрочным проектам они будут больше сотрудничать с крупными компаниями. Новичкам на рынок пробиться будет сложно, а мелкие фирмы, вполне возможно, просто обанкротятся или сольются с гигантами отрасли. Главное, как отметили на дискуссии, — чтобы не исчезла реальная конкуренция, иначе это будет конец отрасли.

Для клиентов изменения сведут риски потерь собственных средств к минимуму. Дополнительная защитная мера — запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья. С внедрением эскроу-счетов в случае банкротства застройщика или если дом не будет сдан в срок средства возвращаются покупателю. Правда, гарантированная сумма страхового возмещения на одного дольщика ограничивается 10 миллионами рублей.

На встрече был задан вопрос: «А что если покупатель захочет выйти из кооператива?». Спикеры мероприятия ответили, что процедура эта небыстрая, ведь застройщик заботится о сохранении финансовой устойчивости — обязательного требования перед банками. Но покупатель может ее ускорить, продав свой пай.

На сегодня средняя стоимость квартиры со средним метражом 45 кв. метров по 78 тыс. рублей за каждый составляет чуть более 3,5 миллиона. Покупатель должен сделать первоначальный взнос 20%, соответственно тот на текущий момент в среднем составляет 702 тыс. рублей, а окончательный расчет – 2 млн 808 тыс. рублей. Эти деньги могут быть как ипотечные, так и вырученные от продажи старой квартиры.

Насколько возрастут цены на жилье в новостройках – это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. При долевом участии квартира, купленная на ранних стадиях строительства, была значительно дешевле, чем готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения цен. Но однозначного ответа на этот вопрос дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема и как поведут себя застройщики, выстраивающие ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей. И надо учитывать новые затраты застройщиков, вынужденных адаптироваться к новым условиям. В центральных регионах цены на жилье в новостройках уже заметно подросли. Но, как ни удивительно, к примеру, в Санкт-Петербурге стала снижаться цена на вторичку.

По словам экспертов, цены на текущий момент могут удерживать только три фактора: затоваривание новостройками, сниженная покупательская способность населения и неопределенность на рынке новостроек. Насколько решатся прошлые проблемы, и не станут ли нововведения источником проблем новых – покажет время.

Мнение экспертов

Участвовавшие в круглом столе члены комитета по взаимодействию застройщков и собственников жилья Российского союза строителей исколесили с консультациями почти всю страну. В приватном интервью председатель комитета Виолетта Басина сообщила:

Вопросы, прозвучавшие на этой встрече, поднимаются практически везде, они касаются проблем привлечения денежных средств по новому закону. В центральных регионах много банков, предоставляющих проектное финансирование, у них уже отработаны схемы взаимодействия с застройщиками. В вашем и многих других регионах со строительными организациями по новой схеме работает один банк. Может подключиться еще один, но с ограничением количества участников финансирования и с выделением кредитов для строительства в больших городах. Вторая проблема – застройщики в нынешних условиях должны заниматься тем, что раньше никогда не делали. А для этого им нужно учиться, становиться сразу на несколько ступенек выше, понимать, в каком направлении двигаться. Да, застройщик может быть хорошим строителем, но редко встретишь среди них хороших финансистов и маркетологов. И вообще в отдаленных регионах таких квалифицированных специалистов сложно найти. Поэтому застройщикам приходится обращаться за консультациями в Санкт-Петербург или в Москву. Мы сотрудничаем с ними бесплатно. На сегодняшний день работаем пока с двумя крупными компаниями из Архангельска, прошли все этапы различных проверок, сейчас на стадии подготовки документов.

Андрей Бессерт, исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей», подтвердил слова Виолетты Аркадьевны:

— Проблем у застройщиков, конечно, всегда хватало, но на сегодняшний день на передний план выдвигается проблема получения проектного финансирования. Кроме соблюдения всех требований, затраты возрастают из-за необходимости содержать штат специалистов. Вполне возможно, это повлияет на определенное удорожание стоимости квадратного метра. Также не исключаю сокращения количества в регионе застройщиков. Но пока, за последние годы, оно только росло: если в 2017 году в наше СРО входило 313 строительных организаций, то на сегодняшний день зарегистрировано 498. Будем надеяться, что изменения в строительной сфере будут протекать без скачков, мягко и планомерно, и это не ударит по нашим застройщикам. Сегодняшнюю встречу можно оценить как один из первых шагов к достижению общих целей. Союз профессиональных строителей подписал соглашения о сотрудничестве с ЖНК «Центр безопасной покупки жилья» и Агентством регионального развития. Мы планируем сотрудничать не только в решении текущих финансовых вопросов, но и в осуществлении образовательной деятельности, повышении квалификации сотрудников наших организаций. Примечательно, что в этом году исполняется 10 лет с момента образования союза, и мы будем прикладывать все усилия к тому, чтобы наши застройщики отличались не только количеством, но еще и качеством.

Фото: Николай Гернет, Денис Селиванов