«Без кредитования – нам смерть»: о чем говорили с министром строительства РФ представители отрасли

Суть реформы проста: раньше дома строили на деньги вкладчиков – теперь дома строят на деньги банков, взятые в кредит, а потом уже покрывают эти расходы за счет средств покупателей. Главный аргумент авторов реформы – защита дольщиков, которых теперь даже теоретически невозможно будет обмануть.

По старой схеме долевого строительства жильё сейчас возводится лишь по инерции, т. е. те дома, строительство которых началось до начала реформы и в переходный период, но скоро все эти проекты будут завершены, и строить можно будет только через эскроу-счета.

Строительство жилья, как известно, является одним из приоритетов национальных проектов. Задача власти на первый взгляд предельно проста – создать условия на местах для перехода на новые условия.

Но в ходе реформы на поверхности бурного потока стали появляться подводные камни, которые раньше были скрыты и не мешали свободному движению больших и малых строительных компаний по руслу многоводной реки под названием «стройка». И если флагманы стройиндустрии – крупные суда с крепкой обшивкой, опытным штурманом и запасом топлива — с трудом, но могут лавировать, то для средних и мелких компаний подводные камни представляют смертельную опасность.

Напрямую обращаясь к министру, один из патриархов строительной отрасли региона Григорий Тарасулов, 20 лет возглавляющий строительную компанию «Агентство-ТС» и на днях получивший из рук Игоря Годзиша памятный знак «За заслуги перед городом Архангельском», сказал, что проектное финансирование – это благо для крупных холдингов в больших городских агломерациях, а для среднего и малого строительного бизнеса – это если не смерть, то что-то в этом роде.  За год в области только один застройщик сумел получить проектное финансирование, а обманутых дольщиков у нас в регионе с трудом наберется несколько сот человек. 

Но, по словам Владимира Якушева, решение о введении института проектного финансирования окончательное и обжалованию не подлежит! Точка.

Стройка стройке рознь

Один из подводных камней – маржинальность. Чтобы получить кредит, нужно соответствовать ряду требований, одно из которых гласит: срок строительства должен составлять не более двух лет, в течение которых необходимо продать 70% жилья, с тем чтобы получить приемлемую ставку. На сегодня она составляет 8,5%, хотя могла быть ниже, если бы кредитов выдавалось больше.

Сегодня в Архангельской области из общего объема находящегося в строительстве жилья, а это порядка 528 тысяч кв. м, реализовано всего 52%, т. е. чуть более половины. 249 тысяч кв. м на сегодняшний день не проданы, сообщил в ходе совещания заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Себестоимость строительства жилья, к примеру, на юге области составляет 30–32 тысячи рублей за квадратный метр, а продаются квартиры в том же Котласе по 42 тысячи рублей за метр. Для инвесторов это рискованное вложение. Вот и ходят строители из одного банка в другой, теряя время, а гарантии, что они получат в итоге кредит, нет никакой.

– Банки не спешат выдавать кредиты строителям под проекты с таким уровнем маржинальности, так как с их точки зрения это слишком рискованно, – доложил Владимиру Якушеву министр строительства и архитектуры Архангельской области Денис Гладышев. 

– На сегодняшний день из 80 тысяч квадратных метров жилья, которые мы планируем возвести на территории Архангельской области в этом году, только 30 тысяч планируется построить по новой схеме, то есть с привлечением проектного финансирования, – сказал на совещании с министром председатель совета директоров группы компаний «Аквилон» Александр Фролов.

Не все застройщики одинаково крупны

Другая проблема перехода на новый вид финансирования – обширный перечень документов, которые нужно предоставить банку. Если у крупных компаний, таких, как «Аквилон», есть возможность обеспечить весь перечень документов, то для компаний поменьше – это проблема. Хотя даже «Аквилону», по словам Александра Фролова, пришлось создавать специальный отдел проектного финансирования для оформления и сопровождения проектов, и тем не менее на согласование всей документации в банке уходит от трёх до четырех месяцев.

– По состоянию на конец августа в целом по стране банками принято 466 тысяч заявок, в Архангельской области – всего 2587, из них 622 заявки банки отклонили. Это очень много. В среднем банки отклоняют примерно пять процентов от общего количества заявок на проектное финансирование, – сообщил замминистра Никита Стасишин. – Более того, застройщики Архангельской области не участвуют в программе по субсидированию процентной ставки по ранее взятым кредитам.

Но это, как выяснилось в ходе совещания, не является очередным подводным камнем по той простой причине, что застройщики просто не успели ранее набрать кредитов, которые можно было бы рефинансировать.

– Если мы не раскрутим проектное финансирование, то все наши планы по нацпроекту «Жилье» можно будет выбросить в корзину, – предельно откровенно признался министр строительства и ЖКХ России. – Я хочу напомнить банкирам, что проектное финансирование и строительство жилья – это не только экономика, но и решение важнейшей социальной задачи – жилищной проблемы наших граждан. Нужно максимально внимательно рассматривать проекты добросовестных заказчиков, которые не срывают сроки строительства и у которых нет обманутых дольщиков. Все должны идти навстречу друг другу.

Никита Стасишин сообщил, что в Минстрое согласован проект распоряжения о выделении порядка одного миллиарда рублей на субсидирование низкомаржинальных проектов, рентабельность которых составляет менее 15%. Это даст возможность реализовывать проекты при участии собственного капитала объемом не более 10%, а это, по сути, стоимость земельного участка, на котором ведется строительство, что для застройщика очень выгодно.

В общем, для того чтобы реформа набирала обороты, необходимо постоянное внимание ко всем без исключения нюансам как со стороны власти, так и со стороны строителей и банковских учреждений.

Денис Селиванов