16 мая 2019

Если дом оказался самостроем…

Что изменилось после отмены «дачной амнистии»?

В Госдуму внесен законопроект, который предлагает восстановить «дачную амнистию» и продлить ее до 1 марта 2022 года. Упрощенный порядок регистрации дачной недвижимости действовал 13 лет и завершился 1 марта 2019 года, за это время правилами оформления своих прав воспользовались владельцы дач, садовых домов, бань, гаражей и т. п. За весь период действия «амнистии» было зарегистрировано в упрощенном порядке более 13,5 миллиона прав на объекты недвижимости.

Пока законопроект не принят, разберемся, как зарегистрировать дом по новым правилам. Об особенностях регистрации прав на садовые домики и земельные участки в соответствии с требованиями действующего законодательства рассказали специалисты Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. Встреча состоялась с руководителями и членами СНТ, собственниками недвижимости.

Нововведения

Итак, с 1 марта 2019 года, чтобы построить на садовом участке дом, необходимо обратиться в орган муниципального образования, подать уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, разрешение на строительство отныне не требуется. К уведомлению следует приложить документы на землю и описание (проект) планируемого дома. В случае соответствия проекта постройки градостроительным нормам в течение семи рабочих дней заявитель получает ответное уведомление, которое действительно в 10-летний период.

По завершении строительства в местную администрацию направляется следующий пакет документов: уведомление о завершении стройки; технический план объекта; при долевом владении участком земли требуется представить соглашение об определении долей в построенном доме; платежный документ об оплате госпошлины. В ответ заявитель должен получить уведомление о соответствии и несоответствии построенного объекта заявленным критериям.

Постановка на учет в органе Росреестра осуществляется администрацией самостоятельно на основании представленных заявителем документов, если параметры построенного объекта соответствуют законодательным нормам. По желанию заявитель может самостоятельно зарегистрировать новый объект.

По словам заместителя начальника отдела управления Росреестра Марии Володиной, упрощенный порядок регистрации дома на основании декларации остается в силе для тех, кто построил свой объект несколько лет назад, но так и не успел его зарегистрировать.

– Получать разрешение на строительство жилого дома по новым правилам на садовом земельном участке в таких случаях не требуется, – говорит эксперт. – Жилой дом можно зарегистрировать на основании декларации и технического плана, подготавливаемого кадастровым инженером. Главное, чтобы у вас был правоустанавливающий документ на земельный участок, полученный не позднее даты строительства дома, указанной в декларации.

Обязанности нет

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) обращает внимание граждан, что Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», который вступил в силу 1 января 2019 года, не изменил порядка кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.

В соответствии с законодательством кадастровый учет и регистрация прав носят заявительный характер. Это означает, что закон не обязывает граждан оформлять принадлежащие им объекты недвижимости, а проведение этих процедур возможно только по желанию их владельцев.

Однако, если владелец собирается продавать свой дом и земельный участок, без оформления документов надлежащим образом это вряд ли будет возможно.

Для покупателей

Начальник юридического отдела филиала Кадастровой палаты Оксана Юнусова рассказала, на какие документы и юридические факты следует обратить внимание при купле-продаже дачной недвижимости.

Самое главное – продавать недвижимость может только собственник. Подтверждением служат свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти документы юридически равноправны. Разница лишь во времени их получения: до 2016 года регистрация прав собственности подтверждалась выдачей свидетельства, а затем регистрирующий орган перешел на выписку из реестра недвижимости.

Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН об интересующем его объекте недвижимости. Выписка из ЕГРН содержит данные о недвижимости и ее владельце, актуальные на дату запроса. Если вам предоставляется выписка годовалой давности или оформленная даже несколько месяцев назад – вполне возможно, что у объекта может быть другой собственник.

Перед покупкой нужно заручиться нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца и выяснить, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года. И особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Следует обратиться к нотариусу за проверкой подлинности доверенности.

Также распространен сценарий, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы все равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости.

Проверка регистрации

Выписка из ЕГРН поможет проверить и наличие всевозможных ограничений в использовании участка. При этом, если вы покупаете не только участок, но и дом, заказывайте отдельную выписку на каждый из объектов.

Для этого можно воспользоваться бесплатными сервисами Росреестра – например, «Справочной информацией по объектам недвижимости онлайн» и «Публичной кадастровой картой» на сайте rosreestr.ru. Там можно посмотреть границы всех участков и объекты недвижимости населенного пункта.

Стоит обратить внимание на вид разрешенного использования участка. Если под строительство индивидуального жилого дома – то владелец имеет полное право размещать на участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен для ведения подсобного хозяйства и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, курятник. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы.

Вхождение участка в границы зоны с особыми условиями использования территорий очень сильно ограничит вашу деятельность в его пределах. В зависимости от вида зоны вам может быть запрещено, например, копать колодец, разводить огонь, а также строить что-либо вообще или строить так, как вам хочется.

Кроме того, ограничить потенциального собственника в пользовании или распоряжении недвижимостью могут такие обременения, как ипотека, аренда и арест.

Один из наиболее популярных видов проблем – несоответствие фактического расположения объектов, заявленных в документах. Например, некорректное расположение забора или расположение построек с нарушением строительных норм. Во избежание последующих проблем эксперты рекомендуют осмотреть объект вместе с кадастровым инженером. Специалист проверит местоположение фактических границ участка на местности на предмет их соответствия документам и поможет на месте выявить потенциальные проблемы еще до совершения сделки.

Если дом оказался самостроем…

Пока законопроект не принят, разберемся, как зарегистрировать дом по новым правилам. Об особенностях регистрации прав на садовые домики и земельные участки в соответствии с требованиями действующего законодательства рассказали специалисты Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. Встреча состоялась с руководителями и членами СНТ, собственниками недвижимости.

Нововведения

Итак, с 1 марта 2019 года, чтобы построить на садовом участке дом, необходимо обратиться в орган муниципального образования, подать уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, разрешение на строительство отныне не требуется. К уведомлению следует приложить документы на землю и описание (проект) планируемого дома. В случае соответствия проекта постройки градостроительным нормам в течение семи рабочих дней заявитель получает ответное уведомление, которое действительно в 10-летний период.

По завершении строительства в местную администрацию направляется следующий пакет документов: уведомление о завершении стройки; технический план объекта; при долевом владении участком земли требуется представить соглашение об определении долей в построенном доме; платежный документ об оплате госпошлины. В ответ заявитель должен получить уведомление о соответствии и несоответствии построенного объекта заявленным критериям.

Постановка на учет в органе Росреестра осуществляется администрацией самостоятельно на основании представленных заявителем документов, если параметры построенного объекта соответствуют законодательным нормам. По желанию заявитель может самостоятельно зарегистрировать новый объект.

По словам заместителя начальника отдела управления Росреестра Марии Володиной, упрощенный порядок регистрации дома на основании декларации остается в силе для тех, кто построил свой объект несколько лет назад, но так и не успел его зарегистрировать.

– Получать разрешение на строительство жилого дома по новым правилам на садовом земельном участке в таких случаях не требуется, – говорит эксперт. – Жилой дом можно зарегистрировать на основании декларации и технического плана, подготавливаемого кадастровым инженером. Главное, чтобы у вас был правоустанавливающий документ на земельный участок, полученный не позднее даты строительства дома, указанной в декларации.

Обязанности нет

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) обращает внимание граждан, что Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», который вступил в силу 1 января 2019 года, не изменил порядка кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.

В соответствии с законодательством кадастровый учет и регистрация прав носят заявительный характер. Это означает, что закон не обязывает граждан оформлять принадлежащие им объекты недвижимости, а проведение этих процедур возможно только по желанию их владельцев.

Однако, если владелец собирается продавать свой дом и земельный участок, без оформления документов надлежащим образом это вряд ли будет возможно.

Для покупателей

Начальник юридического отдела филиала Кадастровой палаты Оксана Юнусова рассказала, на какие документы и юридические факты следует обратить внимание при купле-продаже дачной недвижимости.

Самое главное – продавать недвижимость может только собственник. Подтверждением служат свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти документы юридически равноправны. Разница лишь во времени их получения: до 2016 года регистрация прав собственности подтверждалась выдачей свидетельства, а затем регистрирующий орган перешел на выписку из реестра недвижимости.

Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН об интересующем его объекте недвижимости. Выписка из ЕГРН содержит данные о недвижимости и ее владельце, актуальные на дату запроса. Если вам предоставляется выписка годовалой давности или оформленная даже несколько месяцев назад – вполне возможно, что у объекта может быть другой собственник.

Перед покупкой нужно заручиться нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца и выяснить, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года. И особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Следует обратиться к нотариусу за проверкой подлинности доверенности.

Также распространен сценарий, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы все равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости.

Проверка регистрации

Выписка из ЕГРН поможет проверить и наличие всевозможных ограничений в использовании участка. При этом, если вы покупаете не только участок, но и дом, заказывайте отдельную выписку на каждый из объектов.

Для этого можно воспользоваться бесплатными сервисами Росреестра – например, «Справочной информацией по объектам недвижимости онлайн» и «Публичной кадастровой картой» на сайте rosreestr.ru. Там можно посмотреть границы всех участков и объекты недвижимости населенного пункта.

Стоит обратить внимание на вид разрешенного использования участка. Если под строительство индивидуального жилого дома – то владелец имеет полное право размещать на участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен для ведения подсобного хозяйства и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, курятник. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы.

Вхождение участка в границы зоны с особыми условиями использования территорий очень сильно ограничит вашу деятельность в его пределах. В зависимости от вида зоны вам может быть запрещено, например, копать колодец, разводить огонь, а также строить что-либо вообще или строить так, как вам хочется.

Кроме того, ограничить потенциального собственника в пользовании или распоряжении недвижимостью могут такие обременения, как ипотека, аренда и арест.

Один из наиболее популярных видов проблем – несоответствие фактического расположения объектов, заявленных в документах. Например, некорректное расположение забора или расположение построек с нарушением строительных норм. Во избежание последующих проблем эксперты рекомендуют осмотреть объект вместе с кадастровым инженером. Специалист проверит местоположение фактических границ участка на местности на предмет их соответствия документам и поможет на месте выявить потенциальные проблемы еще до совершения сделки.

Поделиться
34635