Долевому строительству — новые правила
В областном законодательстве пропишут механизмы защиты участников долевого строительства.
В целях реализации федеральных поправок правовым департаментом администрации губернатора и правительства Архангельской области подготовлен проект областного закона. Им предлагается внести изменения в отдельные областные законы в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов и расположенных на территории региона.
Это три областных закона: «О регулировании отдельных земельных отношений», «Об организации деятельности в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Архангельской области» и «О бесплатной юридической помощи, правовом информировании и правовом просвещении в Архангельской области».
Законопроект одобрен на заседании правительства области 13 августа 2019 года и внесен губернатором Игорем Орловым в областное Собрание.
Как отметил заместитель руководителя администрации – директор правового департамента Игорь Андреечев, законопроектом предлагается ряд правовых механизмов защиты участников долевого строительства.
Вводится единый реестр проблемных объектов недвижимости
В соответствии с федеральным законом создается единый реестр проблемных объектов недвижимости. Он представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. В него должны вноситься объекты, окончание строительства которых просрочено на полгода либо застройщик которых признан банкротом. Этот реестр так же, как и единый реестр застройщиков, формируется в электронной форме в информационной системе жилищного строительства.
Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков и едином реестре проблемных объектов, являются открытыми, общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством.
На основании информации, размещенной в системе, оператор информационной системы жилищного строительства вправе формировать аналитическую информацию, в том числе с учетом уровня агрегирования информации (по России в целом, по субъектам Федерации, по муниципальным образованиям, по отдельным направлениям в сфере строительства, по иным уровням агрегирования). Предоставление указанной аналитической информации по запросам государственных органов, органов местного самоуправления и Банка России осуществляется без взимания платы. Аналитическая информация по России в целом, а также субъектам Федерации предоставляется пользователям информации по их запросам в порядке, установленном оператором системы, без взимания платы.
В этой связи, как отметил Игорь Андреечев, законопроектом исключается полномочие областной инспекции госстройнадзора по ведению реестра обманутых дольщиков. Учет проблемных объектов недвижимости, расположенных в области, будет осуществляться посредством передачи уполномоченным органом региональной власти – областной инспекцией госстройнадзора – информации о них в специальный реестр проблемных домов.
Областная инспекция госстройнадзора будет размещать в единой информационной системе жилищного строительства сведения о проблемных объектах, необходимые для формирования единого реестра проблемных объектов.
В областном законе уточняется понятие «недобросовестный застройщик». Это застройщик, которым более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, либо застройщик, признанный банкротом и в отношении которого открыто конкурсное производство.
Также конкретизировано понятие «проблемные объекты». Это многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, расположенные на территории области, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
Данные изменения повлекли необходимость системных поправок в терминологии областных законов.
Также в связи с этим законопроектом меняется состав документов, представляемых дольщиками для получения бесплатной юридической помощи. Вместо распоряжения инспекции госстройнадзора о включении в реестр граждане представляют справку инспекции, подтверждающую их отнесение к участникам долевого строительства, чьи права нарушены.
План-график реализации мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков
В соответствии с федеральным законом восстановление прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства проблемных объектов, будет осуществляться в соответствии с планом-графиком, утвержденным на региональном уровне. По нему уполномоченные органы региональной власти должны осуществлять конкретные мероприятия, обеспечивающие получение гражданами своих объектов недвижимости.
Законопроект закрепляет полномочия губернатора по утверждению плана-графика реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов и расположенных на территории области.
План мероприятий, как и результаты его реализации, будут размещаться на сайте правительства области.
За разработку плана-графика отвечает областная инспекция госстройнадзора.
Также инспекция размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения из утвержденного губернатором плана-графика и информацию о реализации мероприятий, предусмотренных им.
Фонд Архангельской области
Одним из главных изменений в федеральном законе стала возможность создавать региональные фонды в целях урегулирования обязательств обанкротившихся застройщиков перед дольщиками путем передачи фонду имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан – участников долевого строительства.
Также фонд субъекта Российской Федерации вправе завершать строительство объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.
Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, а также инфраструктуры.
Регион вправе создать не более одного фонда субъекта Российской Федерации. При этом указанный фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Федерации.
В федеральном законе регулируется порядок передачи имущества застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных целей.
Фонд субъекта Российской Федерации осуществляет закупки в соответствии с Федеральным законом «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
Финансирование текущей деятельности фонда осуществляется за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, являющегося его учредителем. В этих целях средства публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» не предоставляются.
Годовой отчет о деятельности фонда субъекта Российской Федерации, который включает в себя отчет о целевом расходовании средств, подлежит ежегодному размещению на его сайте и на официальном сайте субъекта Федерации в сети Интернет до 1 сентября года, следующего за отчетным.
Законопроектом областной фонд определяется как унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда, созданная Архангельской областью в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств такой организации с учетом особенностей, предусмотренных федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и федеральным законом о несостоятельности (банкротстве).
Урегулирование обязательств застройщика будет финансироваться через публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» за счет средств, предоставленных Российской Федерацией или иным публично-правовым образованием. Эти денежные средства не могут быть направлены на финансирование деятельности фонда субъекта Российской Федерации.
Фонд обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом решения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
Передача объекта долевого строительства фондом субъекта Федерации и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Если фонд согласен финансировать строительство, он подает в арбитражный суд заявление о намерении стать приобретателем объекта инфраструктуры и (или) объекта инженерно-технического обеспечения и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика по передаче объектов инфраструктуры и (или) объектов инженерно-технического обеспечения.
К заявлению прилагаются документы, подтверждающие возможность финансирования завершения строительства объекта.
Фонд субъекта Федерации вправе принять решение о нецелесообразности такого финансирования строительства. Либо если решение фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем обязательств и имущества застройщика может быть юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
При принятии решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» уведомляет конкурсного управляющего о выплате возмещения в соответствии с федеральным законом о публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков.
В настоящее время областная инспекция госстройнадзора уже ведет проработку вопроса о создании такого фонда.
Иные механизмы
Для повышения эффективности контрольно-надзорной деятельности контролирующие органы наделены правом запрашивать у уполномоченного банка в сфере жилищного строительства информацию в отношении застройщиков, необходимую для осуществления своих полномочий. Такие сведения будут запрашиваться в порядке, установленном Правительством России по согласованию с Банком России.
Федеральным законом на уполномоченные органы власти возложена обязанность по обеспечению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые или изменяемые земельные участки, находившиеся в государственной или муниципальной собственности. Такие полномочия возлагаются на областное министерство имущественных отношений.
Законопроект планируется рассмотреть в первом чтении на сентябрьской сессии областного Собрания.
Фото: Николай Гернет
В целях реализации федеральных поправок правовым департаментом администрации губернатора и правительства Архангельской области подготовлен проект областного закона. Им предлагается внести изменения в отдельные областные законы в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов и расположенных на территории региона.
Это три областных закона: «О регулировании отдельных земельных отношений», «Об организации деятельности в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Архангельской области» и «О бесплатной юридической помощи, правовом информировании и правовом просвещении в Архангельской области».
Законопроект одобрен на заседании правительства области 13 августа 2019 года и внесен губернатором Игорем Орловым в областное Собрание.
Как отметил заместитель руководителя администрации – директор правового департамента Игорь Андреечев, законопроектом предлагается ряд правовых механизмов защиты участников долевого строительства.
Вводится единый реестр проблемных объектов недвижимости
В соответствии с федеральным законом создается единый реестр проблемных объектов недвижимости. Он представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. В него должны вноситься объекты, окончание строительства которых просрочено на полгода либо застройщик которых признан банкротом. Этот реестр так же, как и единый реестр застройщиков, формируется в электронной форме в информационной системе жилищного строительства.
Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков и едином реестре проблемных объектов, являются открытыми, общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством.
На основании информации, размещенной в системе, оператор информационной системы жилищного строительства вправе формировать аналитическую информацию, в том числе с учетом уровня агрегирования информации (по России в целом, по субъектам Федерации, по муниципальным образованиям, по отдельным направлениям в сфере строительства, по иным уровням агрегирования). Предоставление указанной аналитической информации по запросам государственных органов, органов местного самоуправления и Банка России осуществляется без взимания платы. Аналитическая информация по России в целом, а также субъектам Федерации предоставляется пользователям информации по их запросам в порядке, установленном оператором системы, без взимания платы.
В этой связи, как отметил Игорь Андреечев, законопроектом исключается полномочие областной инспекции госстройнадзора по ведению реестра обманутых дольщиков. Учет проблемных объектов недвижимости, расположенных в области, будет осуществляться посредством передачи уполномоченным органом региональной власти – областной инспекцией госстройнадзора – информации о них в специальный реестр проблемных домов.
Областная инспекция госстройнадзора будет размещать в единой информационной системе жилищного строительства сведения о проблемных объектах, необходимые для формирования единого реестра проблемных объектов.
В областном законе уточняется понятие «недобросовестный застройщик». Это застройщик, которым более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, либо застройщик, признанный банкротом и в отношении которого открыто конкурсное производство.
Также конкретизировано понятие «проблемные объекты». Это многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, расположенные на территории области, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
Данные изменения повлекли необходимость системных поправок в терминологии областных законов.
Также в связи с этим законопроектом меняется состав документов, представляемых дольщиками для получения бесплатной юридической помощи. Вместо распоряжения инспекции госстройнадзора о включении в реестр граждане представляют справку инспекции, подтверждающую их отнесение к участникам долевого строительства, чьи права нарушены.
План-график реализации мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков
В соответствии с федеральным законом восстановление прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства проблемных объектов, будет осуществляться в соответствии с планом-графиком, утвержденным на региональном уровне. По нему уполномоченные органы региональной власти должны осуществлять конкретные мероприятия, обеспечивающие получение гражданами своих объектов недвижимости.
Законопроект закрепляет полномочия губернатора по утверждению плана-графика реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов и расположенных на территории области.
План мероприятий, как и результаты его реализации, будут размещаться на сайте правительства области.
За разработку плана-графика отвечает областная инспекция госстройнадзора.
Также инспекция размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения из утвержденного губернатором плана-графика и информацию о реализации мероприятий, предусмотренных им.
Фонд Архангельской области
Одним из главных изменений в федеральном законе стала возможность создавать региональные фонды в целях урегулирования обязательств обанкротившихся застройщиков перед дольщиками путем передачи фонду имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан – участников долевого строительства.
Также фонд субъекта Российской Федерации вправе завершать строительство объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.
Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, а также инфраструктуры.
Регион вправе создать не более одного фонда субъекта Российской Федерации. При этом указанный фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Федерации.
В федеральном законе регулируется порядок передачи имущества застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных целей.
Фонд субъекта Российской Федерации осуществляет закупки в соответствии с Федеральным законом «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
Финансирование текущей деятельности фонда осуществляется за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, являющегося его учредителем. В этих целях средства публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» не предоставляются.
Годовой отчет о деятельности фонда субъекта Российской Федерации, который включает в себя отчет о целевом расходовании средств, подлежит ежегодному размещению на его сайте и на официальном сайте субъекта Федерации в сети Интернет до 1 сентября года, следующего за отчетным.
Законопроектом областной фонд определяется как унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда, созданная Архангельской областью в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств такой организации с учетом особенностей, предусмотренных федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и федеральным законом о несостоятельности (банкротстве).
Урегулирование обязательств застройщика будет финансироваться через публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» за счет средств, предоставленных Российской Федерацией или иным публично-правовым образованием. Эти денежные средства не могут быть направлены на финансирование деятельности фонда субъекта Российской Федерации.
Фонд обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом решения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
Передача объекта долевого строительства фондом субъекта Федерации и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Если фонд согласен финансировать строительство, он подает в арбитражный суд заявление о намерении стать приобретателем объекта инфраструктуры и (или) объекта инженерно-технического обеспечения и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика по передаче объектов инфраструктуры и (или) объектов инженерно-технического обеспечения.
К заявлению прилагаются документы, подтверждающие возможность финансирования завершения строительства объекта.
Фонд субъекта Федерации вправе принять решение о нецелесообразности такого финансирования строительства. Либо если решение фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем обязательств и имущества застройщика может быть юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
При принятии решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» уведомляет конкурсного управляющего о выплате возмещения в соответствии с федеральным законом о публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков.
В настоящее время областная инспекция госстройнадзора уже ведет проработку вопроса о создании такого фонда.
Иные механизмы
Для повышения эффективности контрольно-надзорной деятельности контролирующие органы наделены правом запрашивать у уполномоченного банка в сфере жилищного строительства информацию в отношении застройщиков, необходимую для осуществления своих полномочий. Такие сведения будут запрашиваться в порядке, установленном Правительством России по согласованию с Банком России.
Федеральным законом на уполномоченные органы власти возложена обязанность по обеспечению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые или изменяемые земельные участки, находившиеся в государственной или муниципальной собственности. Такие полномочия возлагаются на областное министерство имущественных отношений.
Законопроект планируется рассмотреть в первом чтении на сентябрьской сессии областного Собрания.
Фото: Николай Гернет
